Меню
Жилье в новостройке: как купить безопасно

Жилье в новостройке: как купить безопасно

2 февраля 2012 в 08:42

Квартира в строящемся доме или на вторичном рынке - выбор для многих покупателей все еще непростой. Риск долгостроя, ненадежность застройщиков отпугивают клиентов. При этом опрошенные нами специалисты считают, что количество сделок в строящихся домах во всех сегментах значительно увеличилось. Но покупатели все еще должны быть аккуратны при покупке и придерживаться основных правил. Каждый договор может иметь свою специфику, поэтому профессиональный анализ всех документов, мониторинг рынка и деятельности застройщика позволят сделать правильный выбор и купить квартиру своей мечты.
Сложностей можно избежать, выбрав надежного застройщика или профессиональное агентство недвижимости. Одним из секретов успеха также является тщательный анализ договора.

Основные правила

Приобретение квартиры на первичном рынке состоит из трех этапов: выбор объекта, который устраивает по будущей локации и обещаниям, работа с застройщиком и заключение договора, исполнение договора и регистрация права собственности.

На каждом этапе есть свои юридические и неюридические риски, которые надо учитывать. Именно грамотное соблюдение каждого из этапов позволит избежать всех рисков на рынке новостроек. На первом этапе важно определиться с основными критериями, такими как район, местоположение дома, количество комнат, способ оплаты. Вторым этапом, по мнению экспертов, является исследование рынка, которое включает изучение информации о предложении из различных источников. Как правило, человек приступает к этому этапу, полостью не осознавая, какой объект подойдет ему по стоимости. Именно в этот период осуществляется выбор, к кому обратиться: к агентству недвижимости или застройщику.

Обращать внимание нужно на то, что для вас действительно принципиально. Не стоит стараться стать экспертом по всем вопросам. Если для вас принципиальна, например, отделка в квартире, смело требуйте более конкретного и детального описания технических условий квартиры, если сроки, обращайте внимание на их четкую регламентацию и ответственность за их нарушение. Но, вообще, сданные дома - лучшая характеристика застройщика.

Дело выбора

О том, как выбрать застройщика или агентство недвижимости, задумывается каждый покупатель. По мнению экспертов, плюс агентства недвижимости в том, что оно является независимым экспертом на рынке недвижимости и может предложить к рассмотрению сразу несколько объектов различных застройщиков. Также в агентстве к решению вопроса подходят комплексно, дают рекомендации по застройщикам. При выборе агентства или застройщика покупателю все же необходимо обратить внимание на репутацию, опыт, компетентность сотрудников, их осведомленность, посмотреть сайт компании и отзывы на форумах.

При выборе застройщика необходимо обратить внимание на его надежность (в том числе опыт строительства аналогичных объектов), форму договора и оплаты. Старайтесь убедиться в том, что у компании есть реально успешный опыт в строительстве именно тех домов, в которых вы собираетесь купить квартиру. Пообщайтесь детально по поводу истории компании в отделе продаж - если даже там не могут предоставить достаточную для вас информацию, то обязательства, которые вас интересуют, должны быть указаны в договоре.

После выбора агентства недвижимости или застройщика происходит полное определение с объектом, решаются финансовые вопросы (например, процесс консолидации средств либо с продажи своего жилья, либо с получением одобрения в банке). В это время агентство помогает клиенту решить вопрос с юридическими моментами и ипотекой, с реализацией квартиры на вторичном рынке. Причем услуги по подбору квартиры на первичном рынке и продаже объекта на «вторичке» являются бесплатными для клиента.
На последнем этапе основные проблемы связаны с наличием недостатков в квартире, проблемами с коммунальным обслуживанием и, конечно же, с просрочками заказчика по оформлению документов, что препятствует оформлению собственности.
Юридические тонкости

Федеральный закон №214 регламентирует взаимодействие по трем формам договора. Сейчас наиболее активно используется договор долевого участия. На этапе заключения договора нужно обратить внимание на его форму, разрешительную документацию, правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство о праве собственности застройщика на земельный участок либо договор аренды/субаренды), а также на разрешение на строительство и опубликованную проектную декларацию.

При заключении договора целесообразно обращаться к профессиональным юристам, так как до сих пор используются разные схемы продажи, и они связаны с разными рисками. В договоре долевого участия нужно обратить внимание на:

  • сроки (сдача в эксплуатацию, сдача документов в ФРС, срок передачи квартиры клиенту, срок устранения недостатков и гарантийный срок);
  • предмет (четкое описание характеристик и местонахождения, включая характеристики по коммунальному обслуживанию);
  • обязанности (кто регистрирует договор, как устраняются недостатки и т.п.);
  • платежи (схема платежей должна быть ясна и ребенку, чтобы не было споров);
  • передача объекта (описание того, кто и что делает и в какие сроки);
  • ответственность (надо смотреть на попытки застройщика ограничить свою ответственность).

Сэкономить можно

Большинство предложений на рынке премиального жилья - штучный товар, цена которого складывается с учетом целого ряда факторов. В их числе важное место занимают видовые характеристики каждой конкретной квартиры. Это, по мнению экспертов, подчас оказывает серьезное влияние на цену: например, стоимость целого ряда квартир строящейся второй очереди выше, чем цена готовых квартир в уже сданной и практически полностью заселенной первой очереди.
Обычно на нулевом цикле происходят единичные продажи, но с каждым периодом спрос вместе с ценой возрастает. 

На настоящий момент нельзя сказать, что риски дольщика отличаются в зависимости от этапа покупки. В частности, потому, что проблемы у застройщика могут возникнуть на любом этапе строительства, в том числе и при сдаче объекта. Основное преимущество, которое получает дольщик, приобретая жилье ближе к концу строительства, в том, что у него есть возможность посмотреть на готовый продукт, за счет чего увеличивается степень доверия к покупке. Но стоит отметить, что наиболее подготовленный покупатель предпочитает делать выбор на самых ранних этапах строительства, гарантированно получая тот самый инвестиционный доход, а также имея возможность получить более длительную рассрочку, зачастую сохраняя возможность реализовать приобретаемую квартиру по переуступке. Вместе с пониманием того, что острая фаза кризиса миновала, доля таких подготовленных покупателей существенно выросла. Поэтому можно говорить, что основной покупательский спрос сосредоточен на начальных этапах строительства.

На будущее


Единственным способом заинтересовать агентство недвижимости в работе является привязка его вознаграждения к достигнутому для заказчика положительному итогу, так как всегда проще не заплатить денег, чем получить их обратно. Что касается обязанностей застройщика, то они сформулированы в том договоре, который подписывает дольщик, поэтому во многом они индивидуальны.
В целом количество компаний, имеющих большое количество трудноразрешимых проблем на своих объектах, сравнительно невелико, и вероятность столкнуться с настоящим обманом мала. Можно смело говорить о том, что выбор надежных компаний на рынке присутствует.

Постоянный адрес новости: www.subscribe.ru 

 

Поделиться новостью
?>