Вложения в недвижимость – самая надежная инвестиция. Это выражение с подачи журналистов и аналитиков стало самым распространенным советом начинающим инвесторам. Однако, как указывают эксперты, в экономических словарях «покупка квартиры с целью перепродажи по более высокой цене, используя условия рынка» все-таки не является инвестированием в недвижимость. Это, скорее, спекулятивная операция. «Основное отличие инвестиций от спекуляций в том, что инвестор разделяет риски с инициатором проекта, – поясняет директор по развитию РК «Служба недвижимости» Денис Стукалов. – Инвестор участвует в выборе площадки для строительства, проработке концепции и пр.». По его словам, заходить в инвестирование в чистом виде нужно с суммой не менее 10 млн рублей и сейчас для подобных вложений самое время.
Другого мнения придерживается руководитель аналитического отдела риелторского информационного центра Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков: «Рынок недвижимости сегодня не обладает существенными возможностями для инвестиций как в жилую, так и коммерческую недвижимость. Арендные ставки существенно упали, а продавцы пока не снизили цены продажи на сопоставимую величину. Это привело к тому, что доходность в большинстве сегментов существенно упала и конкурирует с альтернативными вариантами вложений». По данным эксперта, те, кто купил квартиру в конце прошлого года, скорее потеряли, чем заработали. Цены на рынке жилья в 2015 году уже снизились на 3-10% по отдельным сегментам. И тенденция к их снижению сохраняется. «На мой взгляд, покупать в надежде, что что-то изменится, не стоит, так как это не инвестиционное решение. Участникам рынка я бы посоветовал забыть про инвесторов и сконцентрироваться на конечных пользователях, их потребностях и предпочтениях», – говорит Михаил Хорьков.
Покупать, чтобы «заморозить» деньги
Время, когда можно было скупать дешевые однокомнатные квартиры и быстро их продавать, наварившись, прошло. Это было актуально раньше, когда цена недвижимости росла на 15-20% в год. И даже в 2012-2013 гг., когда рост был сопоставим с инфляцией – 7-9%, какой-то вариант заработать еще был. По данным «Службы недвижимости», последние годы этот вид недвижимости самый ходовой. Если в 2012 году за год было продано 5,5 тысяч однокомнатных квартир, то в 2014 – уже 7 тысяч. «И это в большей степени спекулятивные операции. Если посмотреть объявления о продаже, почти все из 13 тысяч объявлений – однокомнатные квартиры от агентств недвижимости. Но ликвидных среди них нет», – уверен Денис Стукалов. Он добавил, что сейчас на рынок выброшены инвестиционные квартиры 2012-2013 гг., которые из-за падения спроса никто не покупает, рентный доход при этом просел так же серьезно.
Купить, чтобы сдавать: плюсы и минусы
Покупать жилье эксперты рекомендуют либо на будущее для себя/детей/внуков, либо в расчете, что до момента, пока цена не начнет расти, квартиру можно сдавать. «Нужно помнить, что если сейчас вы купите квартиру за 2,5 млн рублей, а через два года продадите за 2,8 млн рублей, покупательная способность денег все равно останется на уровне 2,5 млн рублей, а то и ниже», – считает Денис Стукалов, добавляя, что при этом даже с учетом дохода от аренды маленькая, но прибыль есть.
Максим Раевский уверен, что многое зависит от того, где находится квартира: транспортная доступность, инфраструктура, надежный застройщик. Тогда, по его мнению, можно рассчитывать на доходность от сдачи в аренду в 5-6%, что сегодня сопоставимо с прибылью по депозитам. Но стоимость аренды в Челябинске планомерно снижается. «Самый минимальный ценник я встречал в «Залесье» – студия без мебели за 5 тысяч рублей. В «Парковом» можно снять студию за 8-10 тысяч плюс коммуналка. С учетом большого объема плохо продающихся инвестиционных квартир и старого фонда предложение на рынке большое. И если вы рассчитываете на доход в 15 тысяч в месяц, то с учетом всех трат выйдет не более 5 тысяч», – комментирует Денис Стукалов. Остальное уходит на необходимые траты, о которых нужно помнить, планируя покупку квартиры для аренды:
Напомним, в России принят закон, в рамках которого налог на недвижимость будет рассчитываться исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости, как сейчас. Челябинская область пока проводит оценку, но эксперты считают, что мера может заработать в 2016 году. Кроме того, с этого года перенесен срок оплаты налога на 1 октября и изменен порядок льгот. Как отмечает пресс-секретарь УФНС России по Челябинской области Юлия Бердникова, при определении подлежащей уплате налогоплательщиком суммы налога налоговая льгота предоставляется в отношении одного объекта налогообложения каждого вида по выбору налогоплательщика вне зависимости от количества оснований для применения налоговых льгот.
Зимние выставки «Ярмарка недвижимости», «Ярмарка кредитов. Вклады. Сбережения» состоятся 3-5 декабря в ВЦ «Мегаполис». Подробная информация о выставке – на сайте и по тел.: (351)755-55-10.
Поделиться новостью |